Оны бәріміз естідік. Егер сіз сатып алғыңыз келсе, сіз әрқашан ең жақсы аудандағы ең нашар үйге баруыңыз керек. Бірақ көпшілігіміз әдеттегі даналыққа күмәндануды тоқтаттық па? Мен жергілікті тұрғындар аулақ болатын аудандағы ең арзан үйлердің бірін сатып алған кезде, мен конгресті бұздым деп ойладым (және Uber жүргізушілері менің Airbnb қонақтарынан аулақ болу керектігін айтатын менің мәңгілік көңілсіздігіме байланысты), бірақ бұл рас па?
Авторлары Zillow Talk: Жылжымайтын мүліктің жаңа ережелері , Спенсер Раскофф пен Стэн Хамфрис, жылжымайтын мүліктің ескі ережелеріне тап болды. Нені біліңіз: бұл қорқынышты кеңес!
Мен олардың кітабын оқыдым, сондықтан сізге қажет емес (бұл керемет оқу!), Және онымен сөйлестім Zillow Менің аға экономистім Аарон Терразас, ол мені зерттеулер мен нәтижелермен таныстырды. (Мен жылжымайтын мүлік бойынша сарапшы емеспін және интернетте ойнамаймын деп айтуға рұқсат етіңіз. Мен мұнда өз тәжірибеммен бөлісемін. Сіздің жүгірісіңіз әр түрлі болуы мүмкін.)
Сонымен, с керек еді Сіз ең жақсы аудандағы ең нашар үйді сатып алдыңыз ба?
Қысқа жауап: Жоқ.
Бұл мәміле біздің махаббатқа негізделген. Барлығы мәміле іздейді, дейді Терразас, және егер сіз артқа қарасаңыз, жақсы аудандағы ең арзан үй жақсы мәміле болатынын түсінуге болады ... бұл ритзи аймағына кіретін есік. Әрине, ол мойындайды, егер сіз бай адамдармен шынтақ алғыңыз келсе немесе саябақтар мен мектептер сияқты көршілес жерлерге қол жеткізгіңіз келсе, сіздің үйіңіздің бағасының өсуін қалауыңыздан асып түседі, бұл сізге жақсы ауданда арзан үй сатып алуға себеп болады. .
Алайда, егер сіз өзіңіздің үйіңіздің құндылығын алдағы жылдары гангбастерлерге айналдырғыңыз келсе, олардың мәліметтері бойынша бұлай болмайды.
411 періште саны махаббат
Байланысты: Фиксатор-жоғарғы бөлігін сатып алмас бұрын білгім келетін 7 нәрсе
Олар қайдан білсін?
Зиллоуды риэлторлар жасаған мәліметтерге қол жеткізе алмайтынына наразы болған үй шаруашылығының бірнеше мамандары құрды, деп түсіндірді Терразас. Және олар қазірдің өзінде деректерге қол жеткізе ме! Сондықтан олар оны қазып алды.
Олар бүкіл ел бойынша метро аймағындағы барлық аудандарды баға бойынша орналастырды, дейді Терразас, содан кейін үйлердің төменгі он пайызын алып, оларды өз аудандарындағы жалпы тенденциямен салыстырды.
Кітап оны бөлшектейді:
Егер бұл мақал дұрыс болса, үйлердің төменгі 10 пайызы жақын маңдағы қымбат үйлерге қарағанда жақсы жұмыс істеуі керек еді. Тезірек бағалау ең жақсы ауданда ең арзан үйді сатып алу шынымен де нәтиже беретінін көрсетеді.
Бірақ - өкінішке орай - олай емес. Оның орнына, біз төменгі 10 % пошталық индекстегі үйлердің 90 % -ынан сирек кездесетінін анықтадық
Не болды, бұл төменгі 10 пайыз көршілермен қатар бағаланды, дейді Терразас. Жақсы, бұл жақсы немесе жаман емес.
Ол бұл қымбат аудандарды метро аймағындағы басқа аудандармен салыстырған кезде келеді, дейді ол. Бұл қымбат аудандар метрополитенді толықтай орындамайды.
Немесе, кітапта айтылғандай,
Ең жақсы аудандағы ең нашар үйді сатып алу кері әсерін тигізуі мүмкін. Себебі, көрші қала неғұрлым бай болса, астаналық аймаққа қарағанда, оның төменгі 10 пайызындағы үйлер соғұрлым нашар өнер көрсетеді. Қысқаша айтқанда, көрші аймақ неғұрлым әдемі болса, миф соншалықты үлкен!
Сақтау Бекіту Басқа суреттерді қараңыз (Сурет несиесі: Әділет Дарраг)
Жақсы кеңес бар:
Егер сіз үйдің бағасы тез өсетінін қаласаңыз, не істеуіңіз керек: ескі сөзді түзетіп, ең ыстық аудандағы ең арзан үйді сатып алыңыз, онда:
... үйлер бағасын көршілес үйлерге қарағанда тезірек бағалайды. Тағы да, бұл көрші аудандардан тыс жерде үй сатып алу - бұл жылжымайтын мүліктің жақсы стратегиясы. … Сонымен, егер сіз үйді жақсы білетін болсаңыз, қаланың керемет бөлігінің айналасындағы дамымаған аудандардың біріне көшкіңіз келуі мүмкін. Уақыт өте келе сіз саяхаттауға тура келген көптеген ерекшеліктері бар үйдің құндылығын да, көршілікті де ұнататындығыңызға сенімді түрде сенімді бола аласыз. Қысқасы, егер сіз сәл шыдамдылық танытсаңыз, сізге салқындық келгенше күте аласыз.
Бірақ ыстық ауданды не жасайды? Математика бойынша, бұл тарихи тұрғыдан алғанда, үй бағалары метрополитеннен төмен, бірақ соңғы бес жылда метро медианасынан жоғары бағаланды. Ал сіз бұл ақпаратты қалай табасыз? Айқын жер - Зиллоу, дейді Терразас (ол болып табылады олардың аға экономисі), бірақ сіз жылжымайтын мүліктің жергілікті мамандарымен сөйлесе аласыз.
Егер сіз кейбір мега электрондық кестелерді өңдеуге қарсы болмасаңыз, бәрі дайын zillow.com/data . Мен жақын маңдағы деректерді Terrazas көмегімен таптым. (Мен мұнда жазушымын, статист емеспін!)
- Беттегі бірінші нұсқа - бұл деректер түрі - ашылмалы тізімнен ZHVI (бұл Zillow үй мәнінің индексі) таңдаңыз.
- Келесі - География - мұнда көршілестікті таңдаңыз.
- Америка Құрама Штаттарындағы әрбір ауданның алып кестесін жүктеңіз және метро аймағыңыз үшін сүзіңіз (мұнда сізге Excel дағдылары қажет).
- Біз 5 жылдық бағанды нөлге айналдырамыз және метро аймағының медианасынан жоғары санды іздейміз (жартылай нүкте). Мені қуантатыны, менікі алдыңғы үштен бірінші орында болды, медианадан біршама жоғары және алдыңғы көршісінен қалыс қалмады.
Әрине, сіз мәміле жасау үшін ыстық ауданда ертерек болуыңыз керек, сондықтан келесіде не болатынын анықтаудың күрделі ғылымы (немесе өнері) осында келеді.
Байланысты: Үй иесіне дәл қазір қою керек 20 сұрақ
Галло эффектісін қарастырыңыз, дейді Терразас және ыстық аймақтарға жақын орналасқан төмен бағалы аудандарды іздеңіз. Бұл кофеханалар мен галереялар бағасы көтерілген сайын қолжетімді аймақтарға тарала бастайды. (Мен бұған кепілдік бере аламын-біз ескірген үйімізді таңқаларлықтай ыстық ауданда саттық және қала орталығына жақындадық, бір шаршы метрге қол жетімді, ал мейрамханалар келе бастады. .) Қала орталығына жақындық та маңызды, бірақ басқа да қызықты жаңалықтар болды.
Хипстерді ұмытыңыз, дейді кітапта. Ең бастысы, бір күні құндылығын бағалайтын көршілестік үшін ең үлкен көрсеткіш оның тұрғын үй қорының жасы болды. Орташа үй неғұрлым үлкен болса, сол маңайдағы тұрғындардың ризашылығын сезінуі ықтимал.
Не, неге? Міне, мен қатты толқып тұрмын, мұнда 1890 жылы үйімде отырмын. Ескі үйлер көп инвестицияны қажет етеді, - деп түсіндіреді Терразас, (сіз мұны тағы да айта аласыз!), Сондықтан олар қол жетімді. Бұл біраз инвестиция қажет болатын, бірақ ұзақ мерзімді перспективада өтелетін мүмкіндік. (Айтпақшы, олар бұрынғы сауда -саттық болмауы мүмкін, дейді ол, бекіткіштердің үстіңгі жағы қазіргі кездегідей жеңілдікке ие емес.)
Жалға берушілер саны жоғары аудандарға қатысты да дәл осылай болуы мүмкін; Оның айтуынша, бұл үйлердің иелері бұл үйлерге соншалықты көп ақша салмайды немесе күтпейді.
Егер сіз іздеген нәрсе үлкен табыс болса, осы мамандардың айтуынша, әдеттегі даналықты ұмытыңыз. Ең жақсы аудандағы ең арзан үй - бұл жол емес. Оның орнына, ең ыстық аудандағы ең арзан үйді сатып алыңыз - және іс -шараға жақын ескі ауданды іздеуден бастаңыз.
Бастапқыда жарияланған посттан қайта өңделген 2.22.2018 ж.-LS
Ары қарай оқу: Гентрификаторлар гентрификациямен күресуге көмектесе алады ма? Мүмкін емес, бірақ сіз әлі де тырысуыңыз керек
999 періштенің мағынасы
