Ақылды жол менің жылжымайтын мүлік агенті менің үйімнің құнын тез есептейді

Мен өз үйімді күрделі жөндеуден өткізгеннен кейін мен инвестицияның қайтарымдылығын анықтағым келді, меншікті мүлдем жақсартылғанға дейін қаншалықты көп нәрсені жасай алатынымызды және егер қайта қаржыландыруды зерттеуге тұрарлық болса. Сондықтан мен жылжымайтын мүлік жөніндегі жомарт агентім Гарретт Аклске жүгіндім Семонин Луисвиллде, Кентуккиде, біз ресми бағалауға барар алдында шамамен бағалау үшін. Әдетте, сіз бағалауды алған кезде, ол жылжымайтын мүлік туралы жаргонды тексеру қиын беттерімен бірге келеді. Сонымен, Акклс маған нақты нөмір бергенде және кез келген адам түсінетін түсініктеме бергенде, менің таңданысымды елестетіп көріңізші.

Көптеген жылжымайтын мүлік мамандары бір шаршы фут үшін доллармен бағаласа, Акклс мүлікті бір жұлдыздан бес жұлдызға дейінгі шкала бойынша бағалауды жөн көрді. Негізінде, ол маңайдағы жылжымайтын мүлікке қарайды, олар не істеп жатқанын көреді және бес түрлі жақша жасайды: өмір сүруге болмайтын қасиеттер-бұл бір жұлдызды қасиеттер, ал үйдің ең жоғарғы қасиеттері-бұл бесеуі жұлдызды мүлік, бұл аймақтағы үйдің орташа бағасы үш жұлдызды мүлік ретінде.

Осылай қарап, мен сатып алушының түрін және олар мүлікке төлейтін баға диапазонын оңай анықтай аламын, дейді Акклс. Содан кейін біз шағын аудандағы «жұлдыздар» санаттарының әрқайсысы үшін бір шаршы фут диапазонына қолайлы баға тағайындай аламыз. Ол сондай -ақ бұл әдіс дисперсияны жақсы бақылауға мүмкіндік беретінін айтты.

Ол маған өз меншігімізді алғаш сатып алған кезде оны төмен екі жұлдызды санатқа жатқызатынын айтты: оның әлеуеті бар, өмір сүруге болатын, бірақ жаңартулар өте қажет болды. Біз оған 200 000 доллар төледік, немесе шаршы фут үшін шамамен 50 доллар. Содан кейін, біз бастапқы жалпы жаңартуларды жасаған кезде (мысалы, орталық ауаны, көптеген косметикалық жаңартуларды және қорқынышты үшінші қабаттағы ішек реносын орнату), ол біз үш бөлмелі үйдің ортасынан жоғарыға көтеріле секіргенімізді айтты. біздің бағалауымыз бойынша бір шаршы фут 85 долларға 95 шаршы фут.

Және ол дұрыс айтты! Бізде ресми бағалау болған кезде, біздің үй бастапқы жаңартудан кейін 350 000 долларға бағаланды.

Сондықтан біз көбірек жөндеу жұмыстарын жүргіздік-ас үйді, қойма мен ваннаны жаңарту (бұл туралы Акклс жоғары сапалы сатып алушы визуалды және функционалды түрде бағалайтынын айтты.) Ол бізге бұл ренолардың бізді үш жұлдыздан төмен төрт жұлдызды санатқа ауыстырғанын айтты. Аймақтағы салыстырмалы қасиеттерге сүйене отырып, бұл бізге бір шаршы фут үшін 110 доллардан 115 долларға дейін немесе 429,000 мен 448,000 доллар аралығында әкелді.

Біз қайта қаржыландыруға тұрарлық деп шештік және ресми бағаны алдық. Анықталғандай, ол қайтадан консервативті болса да, тағы да дұрыс болды, ал біздің үйдің бағасы 475 000 доллар болды.

Біз әлі де рейтингімізді жоғарылату үшін кейбір кішігірім жаңартуларды жоспарлап отырмыз, бірақ Акклс біздің үй шынымен орташа төрт жұлдызды рейтингке немесе бір шаршы фут үшін шамамен 125 долларға шыға алатынын айтты, өйткені бұл ең жоғары әлеуетті потенциал. біздің мүлік орналасқан жері мен жалпы функционалдылығына байланысты. Біз өз меншігімізге әр жаңартуды қосуға болатын болсақ та, біз оған алатын инвестициялардың қайтарымы өте көп.

Жағажайдан жарты миль қашықтықта орналасқан қонақ үйге «бес жұлдызды» ақша төлемейтін сатып алушы сияқты, менің ойымша, сіз жасай алатын ештеңе де, жұмсауға болатын ақша да жоқ. Бұл жерді бес жұлдызды етіп жасаңыз, деді Акклс.

Иә, Акклстың әдісі дәстүрлі емес, бірақ бұл әдіс жылжымайтын мүлік агенттері үшін жиі кездеседі. Ал Эйнат Бар , Нью -Йорктегі Бруклиндегі Компаспен жылжымайтын мүлік агенті, ол ешқашан жұлдызды рейтингі жасамағанын айтады, ол және оның әріптестері әдетте нарықтағы және соңғы сатылымдағы салыстырмалы қасиеттері бар шкала бойынша жай -күйі мен орналасуының бағасын жасайды. Алайда, барлық агенттер мұны істемейді. Бар Нью -Йорктегі кейбір агенттердің шаршы футты бағалауды қатаң ұстанатынын айтады.

Егер сіз жақын арада сатқыңыз келсе немесе қайта қаржыландырғыңыз келсе, ресми бағалаудан бас тартпауыңыз керек дегенді білдіреді, бірақ менің ойымша, Акклстың қулығы мен қандай жөндеу жұмыстарын жүргізуге тұрарлық екенін анықтауға тырысқанда маған үлкен көмектесті. олар менің үйімді қайта сату құнына қанша қосады.

Дана Макмахан

Қатысушы

Штаттан тыс жазушы Дана Макмахан - созылмалы авантюрист, сериялық үйренуші және виски әуесқойы, Кентукки штатының Луисвилл қаласында орналасқан.